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第九百七十二章 “三千”小镇,“小镇”三千

    由于是中央空调集中送凉供暖,实际电费支出又没那么多了,居民住宅就是按使用面积,每平方米每年收取一块钱。
    100平方米的公寓,每年就是1200块钱的中央空调使用费。
    夏天空调不用关,冬天二十四小时家中温度保持在20度以上,可始终开窗通风。
    小镇自设私立性质的幼儿园,小学,初中,高中,一个三千居民家庭的小镇,幼儿园,小学,初高中都有。
    除供小镇居民家庭的孩子入学外,同样接收附近城市与国际学生借读。
    “小镇”在性质上属于社区,在政治区划上属于“村”,所以,是有普选的。
    全镇公共事务由居民自治委员会管理,新进居民是否批准入驻,由小镇全体居民表决。
    不用开会,与短信一样,有新申请入户的居民,就有个短信提醒。
    只要居民自己不对这一审查权力弃权,有申请入驻的新居民了,就会收到短信提醒。
    有时间愿意投票,就在家中的可视化智能管家屏幕上,看看申请入户人公布的学历,履历,家庭成员,资产等各项情况,长的帅不帅,漂亮不漂亮,之后根据感觉,选个“同意”或“否决”,就可以了。
    小镇居民自治委员会通过了,申请者才有在小镇长期租房的资格,允许贿选,大款每家发两百买票没问题,但只要小镇居民投票不过,再有钱别的地儿玩去,本小镇不租。
    独栋别墅与高级公寓租赁价格,秉承着SP一向反动的传统,与狗粮一样,定价权同样交由最终用户决定。
    反正独栋别墅与高级公寓一共就3000套,多一间都没有,永远都不会再加一套房。
    供应量就这么多,需求少的时候,3000套房仅有2000人愿意租,那无论房屋所在地段,建筑成本与面积大小,一年租金1块钱,就可以了,租的到。
    3000套房5000户要租,那就价高者得喽。除了第一批是竞标外,其后小镇居民自治委员会一组建,有迁出空闲的房屋,有外来者要入驻,还要多道集体决议的投票。
    租赁合约可以以租金一块钱一签七十年,但要一次缴纳合同总金额的三成,即二十一年共21块钱的房租。
    但并非是签订七十年,就能七十块住70年了,不是的,每两年会根据小镇别墅与公寓的平均租金,做一个租金复位。
    两年后,原本一年1块钱租金的独栋别墅,平均租金上涨一万倍,来到了10001块。
    那么,早期签订了七十年长期租赁合同的租户,就要选择是补一半,还是根据合同条款,自动解除租赁合同。
    租约中,即便签署了长期租赁合同,租户也很少会缴纳合同期的全款,合同期内房东也照样赶租户走人,对双方违约责任的规定与追责,都很笼统。
    巴士酒店的“小镇”长期租赁合约,缺点就是合同租赁期限非实质租赁期限,有诈骗嫌疑。
    优点,就是在合同期内,由于先一次缴纳了合同总期限的三成租赁费,所以,租金即便涨价,只要尚处于合同期内,只需补一半。
    别墅与公寓一块钱的年租平均价格从1块钱涨到了10001,老居民只需补差额部分的一半,也就是5000就可以了,新来者才是市价。
    这是一种长期合约风险对冲,但没有给出炒作的空间与杠杆,即便是有长期租赁合约的老居民,唯一的套利空间,就是两年的房租差额。
    即,原本1块钱1年的房租,两年后房租复位调整的时候,涨到了10001,老居民通过选择续约两年,补交两年共1万的差价,然后,进行租约变更,租给新租户,能获得两年房租差额部分的1万利润。
    但是,想户主“套牌”,以房东的身份,以长期租赁合约的一半价格,替新租户缴纳房租,那个空间是很小的。
    因为,小镇中的教育,医疗,交通,食品等各项针对小镇常驻居民的福利,房本上的名字不对,是享受不了的。
    本镇居民的孩子入托一月两百,外面孩子一月两千,本镇孩子入小学升中学有特权,学费低廉,外部掏十几倍都不见得能进来。
    故此,“户籍套牌”不是不能套,一个没孩子,也自认不会得病,短租一两年的青年租客,或许会选择“户籍套牌”,节省一部分房租,这是允许的,随意。
    可巴士酒店整体开发的小镇,特色本来就是长租,2年以下的租约都没有,对大多长期租赁者来讲,“户籍套牌”肯定是得不偿失。
    反正,套利空间是有,巴士酒店公司只是在架构上采取了对冲的方式,在框架上限制了炒作与杠杆的空间,但与巴士连锁酒店式公寓的房产交易一样,对居民私下的折腾,不干涉。
    由于是荒野白纸上建镇,又是封闭的自有经济圈,房屋与租金成本可以通过房产本身的升值与长期经营活动获利。
    所以,尽管小镇的独栋别墅与高级公寓,建筑材料考究,装修奢华,但在地皮与建筑上的成本并不贵,主要是摊的花园绿地与公共设施的成本,反映到租金上就没太大的盈利压力。
    例如苏州城外澄湖东畔,与万千湖毗邻的“在水.三千”小镇,由于地方政策支持与荒地的原因,地价仅有苏州城内熟地价格的百分之一,每亩不足十万,与上海五千多万一亩地比起来,地价更是仅千分之二。
    地价是小镇开发总范围的总地价,包括公路,绿地与公共设施用地。在民居部分,独栋别墅与高级公寓的建筑成本分别为每平方米2200与2650人民币,带精装修的总成本。
    巴士酒店公司整体开发的小镇,独栋别墅与高级公寓无一例外,使用面积普遍都大,独栋别墅不算阁楼,不算车库与工具房,不算门前绿地花园,使用面积最少就是280平方米。
    高级公寓房全是跃式,使用面积最少在80平方米以上,加上跃层总面积都在150平米以上,但仅算80平米的面积。
    按房产租赁年百分之五计算,280平米的别墅,成本是61万6千块,年租3万800块,月租可以超过2566元,就可以保证租赁回报。
    80平米,加跃层使用面积过150平米的高级公寓,平均造价为21万2000块,年租1万600块,月租达到880块以上,回报就过线了。
    而在城市中,北上广深,一套500万的百平米房,哪个房屋租赁收益,能达到年5%的?那得月租两万以上才行。
    除了离秀水街那号使馆区近的房,有外国冤大头会掏这个租金外,国内大多商品房达不到百分之五的年租赁回报线。
    反而,不少城中村的违章房,自建房,加高房,就盖七层,房型只有单间。
    客厅与卧室一体,厨房与卫生间一体,实际就是个20平米的小套间,只不过配套齐全,俗称“单间配套”。
    这类单间毛坯房成本低的吓死人,一栋七层楼,里面20平米一间房的成本,才一万多块,来个简单装修,刷墙瓷砖地板带热水器,厨房等家伙什全下来,一间20平米的单间,成本不过三万块钱。
    按年回报百分之五算,只要月租超过125块,就达到了房产租赁的收益线。
    租到500每月,年回报就能高达25%,这是什么概念?
    按投资收益比来算,强过全世界所有的五星酒店。
    巴士酒店的小镇,实际就是通过整体开发的模式,把中间的水分挤掉,达到自建房的目的。
    小镇离附近繁华城市的市中心,普遍在20公里以上,可那又有什么呢?小镇每天有直达城内SP生态旗下超市,迪士尼旗舰店门口的公交,不想挤公交,买辆车才多少钱?
    小镇里的独栋别墅全有车库,高级公寓全有地下与露天停车位,一年房租的差额,就够买辆车的。
    例如苏州城外的“在水.三千”,一间高级精装公寓的月租金才几百块,20公里不过开车十几分钟的事,生活质量与居住成本,到底哪个选择更优,其实是不言而喻的。
    这就是美国为何富人区,高档社区,全在城外,全在郊区,全是小木屋社区。
    那为何中国未形成这样的郊外社区呢?
    这里面的原因,就是巴士酒店为何在中国的小镇整体开发,与在北美的城外社区整体开发,手法与模式截然不同的原因。
    因为中国是个特色的地方,中国是形成不了美国那种大城市套无数卫星小城的城市群的,只会大城市自行扩张,出现一个个超级城市。
    这不是有汽车没汽车的问题,这是由中国的土地政策造成的。
    中国的城镇化进程,城市扩张现象,在老工业国家早就发生过,这一进程与现象中,有四个步骤,或者说有四个流动。
    那就是从农村向县城流动,从县城向中小城市流动,从中小城市向大都会流动,从大都会向郊外流动。
    可中国只有前三阶段,第四阶段被憋住了。早期人口自由迁徙政策未放开的时候,前三阶段都流动不了,乱流就是盲流,一收容全遣返个逑了。